החלטה בתיק רע"א 2233/14

1.        בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט ח' טובי) מיום 16.2.2014, בבקשה 6 במסגרת ה.פ. 676/84, לפיה נדחתה בקשה לבטל את מינויו של משיב 1 (להלן: המשיב) ככונס נכסים ומנהל מיוחד לגבי שטחי מקרקעין ביישוב גני מודיעין.

עיקרי העובדות

2.        במסגרת פעילותה, רכשה המשיבה 2 (להלן: המשיבה) קרקע בשטח של כ-500 דונם ביישוב גני מודיעין שבשומרון. המקרקעין משתרעים על פני שלוש גבעות: מזרחית, אמצעית ומערבית. לימים יסדה המשיבה את המשיבה 3 (להלן ביחד: המשיבות), על מנת לאפשר את רישום המקרקעין על-שם תאגיד הרשום באזור יהודה ושומרון. בשנים 1981-1982 מכרה המשיבה מגרשים לבניית בתים צמודי קרקע, ובשנת 1982, בהתאם לחוזי המכר, נערכה הגרלה במסגרתה הוקצו המגרשים לרוכשים. בשנת 1983 הגישה המשיבה תוכנית לאישור ועדת התכנון שמספרה 208/1 (להלן: התב"ע המאושרת), תוכנית הקובעת הוראות לאיחוד וחלוקת מקרקעין הכלולים בה למגרשים, וזו אושרה והוחלה על חלק מהשטח שבבעלות המשיבה: על הגבעה המזרחית על הגבעה האמצעית, ועל חלק מהגבעה המערבית, המכונה "המובלעת". מגרשי המבקשים, בהתאם להגרלה, מצויים בשטח המובלעת.

3.        עקב חילוקי דעות שנתגלעו בין המשיבה לבין רוכשי המגרשים בגבעה המערבית בנוגע לניהולם ולפיתוחם של המגרשים, הגישו רוכשי המגרשים תובענה, ובה עתרו בין היתר לסילוקה של המשיבה מתפקידה כמפתחת המגרשים. במסגרת הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, מונה בא כוחם של הרוכשים, עו"ד דב פישלר, ככונס נכסים ומנהל מיוחד (להלן: כונס הנכסים) לצורך השלמת עבודות הפיתוח בשטח הגבעה המערבית, למסירת החזקה במגרשים לרוכשיהם ולרישומם כחוכרים אצל הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי במינהל האזרחי ליהודה ושומרון (להלן: הממונה). לכונס הנכסים הוענקו כל הזכויות שהיו למשיבה כלפי רוכשי המגרשים, בהתאם להסכמי הרכישה ביניהם.

           בשנת 2000 מונה המשיב, לבקשת חלק מרוכשי המגרשים, ככונס נכסים נוסף לצדו של עו"ד פישלר. בשנת 2008 פרש עו"ד פישלר מתפקידו ומאז משמש המשיב לבדו ככונס נכסים ומנהל מיוחד.

4.        בפסק דין מיום 18.4.2004 (ה"פ 1037/01) קבע בית המשפט המחוזי כי על-פי הסכם הפשרה רשאי כונס הנכסים להגיש תוכניות מתאר בהתאם לשיקול דעתו בכל הקשור לגבעה המערבית. בשנת 2005 ניתן לבקשת הכונסים צו מניעה האוסר על המשיבה להפנות למינהל רוכשי מגרשים לשם חתימה על חוזה חכירה, טרם אישורה של התב"ע החדשה אשר אותה החלו הכונסים לקדם. במסגרת התב"ע החדשה תוכנן להקטין את מספר המגרשים בגבעה המערבית מהמספר שהוקצה בתכנון המקורי על-ידי המשיבה. בחודש יוני 2009, הוציא המשיב מכתב למינהל האזרחי לפיו הוא מאשר למשיבה להפנות למינהל בעלי מגרשים במובלעת לשם קבלת חוזי חכירה והיתרי בנייה על מגרשיהם. בחודש אפריל 2010 הודיע המשיב, במכתב נוסף למינהל האזרחי, כי אין לחתום על הסכמי חכירה מבלעדי קבלת הסכמתו המפורשת לכך.

5.        עובר להגשת הבקשה לביטול מינויו, הגיש המשיב בקשה למתן הוראות ובה עתר להורות על ביטול תוצאות ההגרלה ביחס למגרשי המבקשים במובלעת, שלגביהם טרם נחתמו חוזי חכירה, ועל החלת תב"ע חדשה על מגרשים אלה, יחד עם יתרת שטח הגבעה המערבית. לטענתו, הגיש המשיב בקשתו-זו לנוכח הקמתה של גדר ההפרדה וקיומו של שטח ההפרדה אשר הקטינו עד כדי שליש את שטח הגבעה המערבית, על מנת לבצע חלוקה מחודשת בין כל בעלי הזכויות למגרשים בגבעה המערבית, כך שניתן יהיה לפצות את הנפגעים מגדר ההפרדה.

עיקרי החלטת בית המשפט המחוזי

6.        במסגרת ההליכים הנ"ל, עתרו המבקשים להורות על ביטול מינויו של המשיב ככונס נכסים ביחס למגרשים שהוקצו להם במובלעת. בית המשפט המחוזי דחה את טענות המבקשים לביטול תפקידו של כונס הנכסים במה שנוגע לשטח המובלעת.

א.       נקבע כי לכונס הנכסים הוענקו סמכויות רחבות במסגרת הסדר הפשרה (ופסקי הדין שניתנו בעקבותיו), וכי הן אינן מתמצות אך באלה שהוקנו לו ביחס לתביעות הכספיות, כטענת המבקשים, ומכאן שאין לקבל את טענתם על פקיעת הצורך בכונס נכסים עם התיישנותן של התביעות. סמכויותיו של הכונס כוללות בין היתר הכנת תב"ע חדשה לגבעה המערבית כולה, ביצוע עבודות הפיתוח והתשתית בשטח זה ובשטח המובלעת בפרט, עבודות שיכולות להתבצע אך ורק באמצעות הכונס בהתאם להסדר הפשרה, והפניית הרוכשים לממונה לשם חתימה על חוזי חכירה וקבלת היתרים לבנייה על מגרשיהם. בית המשפט המחוזי דחה גם את טענת המבקשים לפיה זכויות המשיבות עברו לרוכשים במסגרת הסדר הפשרה, כך שהאחרונים זכאים לכאורה לבטל את הרשאתם למינויו של כונס הנכסים.

ב.       נקבע עוד כי המשך תיפקודו של כונס נכסים לשטח המובלעת נחוץ, חרף קיומה של התב"ע המאושרת. אין ליתן יד למצב שבו עבודות הפיתוח ימסרו לרוכשי המגרשים במובלעת, שכן הדבר יוביל לכך שכל בעל זכות במגרש ידאג אך למגרשו-שלו, בבחינת "איש הישר בעיניו יעשה", וכך לא יובטחו עבודות הפיתוח והתשתיות של המובלעת המשותפות לכל בעלי הזכויות במגרשים.

          ג.       בית המשפט המחוזי דחה את טענת המבקשים לפיה עיריית מודיעין עילית היא זו האחראית באופן בלעדי על-פי הדין לבצע את עבודות הפיתוח בשטח המובלעת, כך שכונס הנכסים מנוע מלבצען. הטענה לא הועלתה בבקשה אלא רק בסיכומי טענותיהם בכתב של המבקשים, ומדובר בהרחבת חזית אסורה. הטענה נדחתה גם לגופה משום שנקבע כי העירייה אינה מתכוונת לבצע עבודות פיתוח בשטח המובלעת בפועל. אף בהנחה, שאינה נכונה, לפיה פקודת העיריות חלה על היישוב גני מודיעין שבשומרון, הרי שממילא אין מניעה לכך שאת ביצוע עבודות הפיתוח תעביר העירייה לידי יזם פרטי אף בלא מכרז, ובענייננו-שלנו אל המשיב.

7.       בית המשפט המחוזי דחה גם את טענות המבקשים בדבר העברת המשיב מתפקידו בעקבות התנהגותו הפסולה לפי הנטען, אשר עלתה כדי הפרת חובות הנאמנות והגילוי אותן הוא חב כלפי רוכשי המגרשים, ובכללם המבקשים.

א.       נקבע כי למרות שהמשיב טעה בסברתו כי ניתן לבטל את תוצאות ההגרלה ביחס למגרשים אשר טרם נחתמו לגביהם חוזי חכירה, והגיש בקשה למתן הוראות בעניין, הרי שלא ניתן לייחס לו כוונת זדון בהתנהלותו-זו. לא הוכח שהמשיב נקט בהעדפה פסולה כשלא החיל את בקשת הביטול גם על בעלי המגרשים שברשותם חוזה חכירה חתום עם הממונה. ההבחנה שעשה, בין הרוכשים בעלי חוזה חכירה חתום לאלה שאינם, איננה משוללת יסוד משפטי, ולא הוכח כלל כי בקשת המשיב נועדה לסייע למנהל המשיבות ומקורביו באופן פסול כלשהו. יצוין כי משחיווה בית המשפט דעתו כי אין מקום לבטל את ההגרלה ביחס למגרשי המובלעת אשר עליהם חלה התב"ע המאושרת, חזר בו המשיב מבקשת הביטול.

ב.       בית המשפט המחוזי פנה לבחון את "שחרור" מגרשי המובלעת לחתימת חוזי חכירה עם הממונה ומתן היתרי בנייה לבעלי זכויות בהן. נקבע כי התנהלות המשיב בכל הקשור למתן סמכות למשיבה לקבוע על-פי שיקול דעתה למי מבעלי המגרשים יש לאפשר חתימה על חוזה חכירה עם הממונה, משך תקופה לא מבוטלת וללא קבלת הרשאה לכך מבית המשפט, היא בלתי תקינה לחלוטין. סמכות ההפניה למינהל ניתנה בהסכם הפשרה באופן בלעדי לכונס הנכסים, וכך נקבע גם בצו המניעה משנת 2005, לפיו המשיבה לא תפנה למינהל רוכשים לחתימה על חוזי חכירה עד לאישור התב"ע החדשה. לא ניתן הסבר על מה ולמה הוענקה סמכות זו למשיבה, ומדוע לא הופנו כל רוכשי המגרשים אל הממונה לשם חתימה על חוזי חכירה. עוד נקבע כי מתן הרשאה למשיבה לגבות מבעלי המגרשים את דמי הפיתוח הדרושים לביצוע עבודות הפיתוח, ללא מנגנון פיקוח על היקף העבודה ומנגנון שיבטיח את העברת הסכומים מאת המשיבה למשיב, מהווה גם הוא התנהלות בלתי תקינה מצדו של המשיב.

          אף על-פי כן, קבע בית המשפט המחוזי כי אין בהתנהלות הבלתי תקינה כמתואר, עד כדי פגם מהותי היורד לשורש העניין, שבגינו יש להורות על ביטול מינויו של המשיב ככונס נכסים. טענת המבקשים לפיה שחרור מגרשי המובלעת נעשה על-ידי המשיב תמורת טובות הנאה שקיבל מאת המשיבות לא הוכחה, וצוין כי מוטב היה שלא תיטען כל עוד לא הובאו ראיות להוכחתה. כמו כן, לא הוכח כי יש בהתנהלות כמתואר כדי להעדיף את אינטרס המשיבות על פני המבקשים, שכן האינטרס של כלל בעלי המגרשים במובלעת, ובכללם המבקשים, בביצוען של עבודות הפיתוח והתשתית בשטח המובלעת ומסירת החזקה במגרשים לבעלי הזכויות.

8.       נוכח האמור, דחה בית המשפט המחוזי את בקשת המבקשים. בית המשפט המחוזי ציין בהחלטתו כי "לו היו המבקשים עותרים למינוי כונס נכסים נוסף, סביר להניח כי בית המשפט היה נעתר לכך", ואולם אין בדעתו "להפקיר" את מגרשי המובלעת בידי בעלי המגרשים, לרבות המבקשים, כך שכל בעל זכויות ידאג אך ורק לאינטרס האישי שלו תוך הזנחת עבודות הפיתוח והתשתית המשותפות בשטח המובלעת.

           לאחר מתן החלטת בית המשפט המחוזי, הגישו המבקשים בקשה למנות את אחד מבאי כוחם ככונס נכסים נוסף למשיב, בהתאם לאמירתו הנ"ל של בית המשפט המחוזי. בקשה זו נדחתה בנימוק שכונס הנכסים שהוצע אינו מייצג את מרבית בעלי המגרשים במובלעת. נכון למועד זה לא הוגשה עוד בקשה למינוי כונס נכסים נוסף.

עיקרי טענות הצדדים